Realitné fondy a ich riziká

O realitných fondov v kocke

• realitné fondy sú na Slovensku veľmi populárne
• investície do nehnuteľností sú dlhodobo považované za relatívne nízko rizikové
• riziká investície do realitných fondov plynú aj z toho, aké sú veľké jeho dlhy a aký typ nehnuteľností fond vlastní
• realitné fondy majú rôzne politiky investovania a preto aj rôznu výšku rizika

Fondy nehnuteľností sú na Slovensku dosť populárne. Realitné fondy tu spravujú spoločnosti: 365 ,IAD ,TAM, ERSTE a donedávna aj HB Reavis.

Riziká realitných fondov

Pre predstavu rizík som vybral správu o finančnej stabilite od NBS (11/2023) v spojitosti s realitnými fondami.

Na realitné fondy vplývajú riziká plynúce z:

• veľkosť zadĺženosti – % LTV (loan-to-value)
• úrokové sadzby tohto dlhu
• investičná politika fondu
• typ budov alebo realitných investícií, pretože niektoré realitné fondy nevlastnia budovy
• obsadenosť budov / fluktuácia hodnoty realitných investícií

Jednotlivé body opíšem a pridám komentár NBS k tým ohľadom rizika.

Riziká sektoru nehnuteľností

V novembri 2023 písala NBS v správe o finančnej stabilite o rizikách v sektore komerčných nehnuteľností. Tieto riziká sa môžu priamo dotýkať realitných fondov na Slovensku, preto si ich budeme interpretovať.

Komerčné nehnuteľnosti sú tie, ktoré sú spravované s cieľom dosiahnuť zisk. Obsahujú ich aj realitné fondy.

NBS vníma riziko v sektore nehnuteľností hlavne z dôvodu zvýšenia úrokových sadzieb. Realitné fondy  môžu nakupované nehnuteľností financovať pomocou úveru. A kým od roku 2012 do roku 2021 úroky pekne klesali, vyššie úroky po novom môžu predstavovať výzvu.

„Výrazný nárast sa očakáva v roku 2023 a čiastočne aj v roku 2024. Celková výška úrokových nákladov sa môže v porovnaní s rokom 2022 viac ako strojnásobiť. (Istým zmiernením tohto rizika môže byť skutočnosť, že niektoré firmy sa čiastočne zaistili proti výraznému nárastu nákladov formou úrokových derivátov. Rozsah ani podmienky tohto zaistenia však nie sú známe. Čiastočné uvoľnenie sa očakáva až v roku 2026 a neskôr.“

NBS

Typ nehnuteľností

Nie je nehnuteľnosť ako nehnuteľnosť. Realitné fondy do svojich portfólií môžu nakupovať rôzne typy komerčných nehnuteľností. Medzi ne patria kancelárske priestory, obchodné centrá, logistické parky, pozemky, retailové parky.

NBS vidí v rokoch 2023-2026 vyššie riziko v segmente kancelárií a obchodných centier.

Poloha nehnuteľnosti

Nie je nehnuteľnosť ako nehnuteľnosť. Aj pri realitných fondoch a ich komerčných nehnuteľnostiach platí, že poloha nehnuteľností je kľúčový ukazovateľ, či sa budova prenajme a za koľko.

Poloha je jednoznačne najdôležitejší parameter pri určovaní kvality investície. Druhý je jej vek a kvalita. Keby stavba sama o seba kvalitná nebola, viete postaviť znova, ale lokalita sa u takýchto budov zmeniť nedá.

Vek nehnuteľnosti

Vek nehnuteľnosti taktiež ovplyvňuje výnosnosť realitných fondov. Novšie nehnuteľnosti majú spravidla lepší manažment energií a tým pádom nižšie náklady.

Staršie nehnuteľnosti sú preto v nevýhode, nevyužijú ich napríklad tie najlepšie značky. Tie si radšej priplatia za kvalitnejšie priestory a s tým spojené renomé. Menšie firmy teda idú do nájmov v menej kvalitných budovách a teda platia nižšie nájmy.

Výška dlhu

Riziku čelia hlavne tie realitné fondy, ktoré sú „prepákované“ do značnej časti. Ak beriete hypotéku ako občan, úver dostanete do 80% LTV (hodnoty nehnuteľnosti). Je veľký rozdiel, či vám sa úrok dvihne pri úvere pár miliónov eur alebo desiatky či stovky miliónov eur.

Z praxe viem, že niektoré realitné fondy majú vysoké % LTV, takže predstavujú väčšie riziko voči rastu úrokom. Naopak niektoré realitné fondy majú nízke percento zadĺženia (LTV), napríklad okolo 20-40%. Takéto  zadĺženie sa u komerčných nehnuteľnostiach berie ako nízke a predstavuje nízke riziko aj pre investorov.

Do sféry rizika samozrejme vstupujú aj iné parametre.

Táto analýza však zároveň malými písmenkami uvádza , že riziko môže byť menšie, ak fondy využívajú finančné úverové deriváty ako „zaistenie“ pro ďalšiemu rastu úrokov. A v praxi fondy tieto deriváty používajú ako zaistenie, ale do analýzy to zakomponované nebolo. Aj z toho titulu je riziko menšie u fondov, ktoré ich využívajú.

Zároveň NBS poznamenáva, že miera rizika záleži od viacerých faktorov, napríklad od podielu vlastných zdrojov a od výšky úverov.

Páka vo forme úveru je dvojsečná zbraň. Pre agresívnych investorov je môže vysoká miera dlhu zvýšiť výnosy, hlavne keď sú úroky nízke. Žiadny úver vám v takomto období zminimalizuje výnos. Na druhej strane pri vyšších úrokoch je ideálne mať nižší úver, pretože náklady na úroky sú vysoké. Ideálne je teda mieru úveru balansovať v zdravej miere podľa ekonomických podmienok.

Politika investovania

Realitné fondy musia mať nejaké prostriedky uložené mimo nehnuteľnostiach. Je to aj pre prípad, ak by väčšia časť investorov chcela svoje prostriedky vybrať.

Bežne držia realitné fondy v „cashi“ minimálne 10% z objemu majetku. Toto číslo fluktuuje podľa uváženia portfóliomanažéra a podľa potreby, napríklad ak sa fond pripravuje na akvizíciu novej budovy do portfólia.

Podľa potreby niektoré fondy takto môžu vlastniť aj 40% z majetku fondu mimo nehnuteľností. Takýmito „hotovostnými“ rezervami môžu realitné fondy minimalizovať riziká v sektore nehnuteľností.

Táto časť môže byť investovaná napríklad v štátnych dlhopisoch alebo peňažných investíciach, ktoré sú menej rizikové a viac likvidné (ako nehnuteľnosti). V niektorých fondoch je explicitne napísané, že tak môžu robiť len v prípade, že je to v záujme investorov.

Rizikový ukazovateľ

Každý fond musí obsahovať aj rizikový ukazovateľ. Označuje sa skratkou SRRI a má stupnicu od 1 po 7. Realitné fondy sa väčšinou ocitajú na stupni 2/7, čo je vrámci nízkeho rizika.

Toto riziko sa samozrejme môže líšiť od fondu k fondu a netreba ho brať ako bezrizikovú investíciu. Na druhej strane, u fondu nehnuteľností je nepravdepodobné, že by ste zažili kolísavosť ako pri akciách, ktoré jeden rok spravia +25% a druhý pokojne -25%. Akciové fondy sa na tomto spektre pohybujú v najvyšších číslach.

Likvidita – dostupnosť peňazí

Likvidita označuje ako rýchlo sa viete dostať k peniazom, v prípade, že potrebujete. Práve pre účel vyplácania investorov musia mať tunajšie realitné fondy minimálne 10% rezervu. Niektoré fondy môžu mať však tieto rezervy aj vo veľkosti 20, 30, či 40%.

Týmto spôsobom si realitné fondy držia vankúš na prípadné výbery a investor vie mať svoje prostriekdy na účte vrámci jedného pracovného týždňa.

V extrémnom prípade, že by bolo výberov od investorov naraz priveľa, musel by fond v skrátenom čase odpredávať nehnuteľnosť.

Ako sa generuje výnos v realitných fondoch

Zisk v realitných fondoch pochádza primárne z týchto  faktorov:

• rast cien komerčných nehnuteľností
• vyberané nájomné
• alternatívne: výnosy z vedľajších aktív fondu (napr. peňažných trhov, termínovaných účtov, …)

Závery NBS

Závery analýzy NBS konštatujú, že v základnom scenári by sektor komerčných nehnuteľností nemal byť zdrojom výrazného rizika pre finančnú stabilitu.

Pre investorov do realitných fondov v preklade tieto informácie znamenajú, že by mali zvažovať investíciu do kvalitných realitných fondov, edukovať sa o tom, do čoho investujú a aké riziko podstupujú.

Najčastejšie otázky k realitným fondom