Hypotéka a Energetický certifikát -kompletný prehľad

Ešte pred pár rokmi rozhodovali o hypotéke takmer výlučne štyri veci: príjem žiadateľa, hodnota nehnuteľnosti, vlastné zdroje a úroková sadzba. Dnes do hry vstupuje aj štvrtý faktor – energetická efektívnosť bývania. Budovy sú v Európskej únii zodpovedné za približne 40 % celkovej spotreby energie, a tak EÚ dlhodobo tlačí na ich obnovu a väčšiu energetickú úspornosť. Tento tlak sa cez regulácie a bankové produkty prenáša priamo k vám – pri žiadosti o hypotéku.

V tomto článku si vysvetlíme, čo energetický certifikát presne je, ako ovplyvňuje vašu hypotéku, koľko stojí, a čo robiť, ak vaša vysnívaná nehnuteľnosť nemá najlepšiu energetickú triedu.

Čo je energetický certifikát

Energetický certifikát je dokument, ktorý hovorí o energetickej hospodárnosti budovy – inak povedané, koľko energie nehnuteľnosť potrebuje na vykurovanie, chladenie, osvetlenie a ohrev teplej vody. Na základe tohto výpočtu sa budova zaradí do energetickej triedy od A0 (najúspornejšia) po G (najmenej hospodárna).

Od 1. januára 2021 musia všetky novostavby na Slovensku dosahovať najprísnejšiu triedu A0.

Platnosť certifikátu je maximálne 10 rokov – pokiaľ na nehnuteľnosti medzitým neprebehla rekonštrukcia, ktorá zmenila jej energetickú hospodárnosť. Certifikáty sú vedené v centrálnom registri.

Kým donedávna bol certifikát len formálnym dokumentom, ktorý si väčšina ľudí ani nevšimla, dnes je čoraz dôležitejším parametrom pri financovaní bývania. Banky ho zohľadňujú hlavne pri ohodnotení nehnuteľnosti, ale aj v rámci špeciálnych „zelených“ zvýhodnení, o ktorých si povieme nižšie.

Ako vyzerá energetický certifikát

Kto musí mať energetický certifikát – zákonné povinnosti

Povinnosť obstarať energetický certifikát vyplýva zo zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov. Certifikát je potrebný:

• pri kolaudácii novostavby,
• pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti,
• po významnejšej rekonštrukcii, ktorá zmení energetickú hospodárnosť budovy.

Dôležitá vec, ktorú si veľa kupujúcich neuvedomuje: certifikát je vždy povinnosťou vlastníka (predávajúceho), nie kupujúceho.

Ak teda kupujete byt alebo dom, máte plné právo si certifikát vyžiadať – a predávajúci má povinnosť vám ho predložiť, ak ide o novú alebo napr. existujúcu budovu po zateplení (alebo významnej obnove).

Energetický certifikát sa pre banky rozlišuje

• pre domy,
• pre bytové domy (nie byty samotné).

Rozdiely podmienok bánk pri energetických certifikátoch

Tu je práve priestor, kde má zmysel mať hypotekárneho poradcu, ktorý vie porovnať podmienky viacerých bánk – nie každá inštitúcia totiž certifikát vyžaduje rovnako striktne a nie každá ho rovnako odmeňuje. Tieto interné podmienky bánk sa v čase menia.

Ako vyzerá energetický certifikát

VUB banka

VÚB má v rámci kampane tzv. možnosť „zelenej hypotéky“. Ak doložíte Energetický certifikát triedy A, získate zľavu z úroku -0,15%. Táto kampaň sa môže do budúcna meniť.

Zároveň VUB banka zvykne robiť kampaň pre mladých, kedy je poplatok za poskytnutie úveru 0€. Ak však nepatríte do tejto cieľovej skupiny, tak vám energetický certifikát môže pomôcť ku zľave z tohto poplatku.

Bežný poplatok za poskytnutie hypotéky má banka na úrovni 0,1% z úveru ak si klient otvorí aj bežný účet – teda 100€ pri 100,000€ hypotéke. Tento poplatok je nulový, ak doložíte k žiadosti energetický certifikát.

ČSOB banka

V ČSOB môžete očakávať, že ak pri bytoch nedoručíte energetický certifikát, s najvyššou pravedpodobnosťou vám znížia hodnotu nehnuteľnosti o 1%. To môže spôsobiť, že ak kupuje 200,000€ nehnuteľnosť, tak je to 2000€ na nehnuteľnosti a pri 80% úvere je to o 1600€ menší úver a vyššia čiastka, ktorú musíte použiť z vlastných zdrojov.

365 banka

365 ponúka za energetický certifikát triedy A zľavu z poplatku. Doložením certifikátu k žiadosti o úver viete ako klient ušetriť celý poplatok za poskyntutie úveru. V čase písania článku to znamenalo úsporu 300€.

mBank

Povedal by som, že mBank je jediná banka, kde to s energetickými certifikátmi myslia naozaj vážne. Keďže je zákonný štandard, že certifikát je potrebný pri predaji bytu, tak ho od vás bude vyžadovať aj samotná banka.

Podpisom úverových zmlúv súhlasíte, že ho musíte dodať 3 mesiace od načerpania úveru. Ak ho teda nemáte, musíte si ho dať vyrobiť na vlastné náklady. Hlavne ak máte mbank ako najlepšiu možnosť na riešenie vašej hypotéky.

Logiku banky chápem, no väčšina predávajúcich zvyčajne nerieši svoje povinnosti, že by mali takýto certifikát poskytnúť

Tatra banka

V Tatrabanke vám vie energetický certifikát v triede A0 zabezpečiť 100% zľavu z poplatku za poskytnutie. Ak ho teda máte v tej najvyššiej triede, výsledný poplatok by mal byť nulový. Najprísnejšiu triedu A0 musia mať všetky novostavby od roku 2021.

Koľko stojí energetický certifikát a kde ho zohnať

Cena certifikátu pre rodinný dom sa bežne pohybuje v rozsahu približne 120 – 300€, pri bytovkách viac. K vypracovaniu zvyčajne stačí projektová a fotografická dokumentácia budovy a vyplnenie dotazníka so základnými údajmi o stavbe.

Certifikát môže vypracovať len odborník zapísaný v zozname Slovenskej komory stavebných inžinierov.

Časté otázky (FAQ)

Musím mať energetický certifikát? Áno – pri predaji, prenájme alebo po kolaudácii novostavby je certifikát zo zákona povinný, bez ohľadu na to, či ide o byt, rodinný dom alebo administratívnu budovu.

Kto musí energetický certifikát zabezpečiť – predávajúci, alebo kupujúci? Podľa zákona vždy vlastník nehnuteľnosti (predávajúci alebo prenajímateľ). Kupujúci má právo si certifikát vyžiadať. Pre banku však vy ako kupujúci budete musieť mať aktívnejšiu rolu, pretože predávajúci to v praxi skôr neriešia.

Ako dlho platí energetický certifikát? Maximálne 10 rokov, pokiaľ medzitým nedošlo k rekonštrukcii, ktorá zmenila energetickú hospodárnosť budovy.

Ovplyvní energetický certifikát výšku hypotéky alebo úrok? Priamo neurčuje, či hypotéku dostanete, ale viaceré banky ponúkajú pre nehnuteľnosti s lepšou triedou zvýhodnenia – nižší úrok, odpustený poplatok, alebo vrátenie splátky. Konkrétne podmienky sa medzi bankami aj v čase líšia.

Čo ak predávajúci certifikát nemá? Môžete ho požiadať, aby ho zabezpečil, pretože je to jeho zákonná povinnosť. V praxi ale pri riešení hypotéky ťaháte za kratší koniec, pretože vás väčšinou časovo tlačí rezervačná zmluva. Nič vám však nebráni do nej zahrnúť aj túto povinnosť, ajtak ide o jeho zákonnú povinnosť 🙂 .

Záver

Energetický certifikát už dávno nie je len papierová formalita. V roku 2026 je to nástroj, ktorý vám môže pomôcť ušetriť na úroku, či poplatku za poskytnutie, no aj vyhnúť sa nepríjemnému prekvapeniu vo forme vysokých nákladov za energie.

Pri výbere hypotéky sa preto oplatí pozerať nielen na úrokovú sadzbu, ale aj na energetickú triedu nehnuteľnosti – a na to, ktorá banka vám za ňu dnes ponúkne najviac.

Ak si nie ste istí, ako energetický certifikát vašej nehnuteľnosti ovplyvní konkrétnu ponuku hypotéky, môžeme sa na to spoločne pozrieť – porovnáme vám podmienky viacerých bánk.