Ako kúpiť nehnuteľnosť na hypotéku

Kúpa nehnuteľnosti na hypotéku nie je len o tom, nájsť pekný byt a získať čo najnižší úrok. V praxi rozhoduje aj to, či vám banka reálne požičia a či kupujete za rozumnú cenu.

Obsah článku:

• prečo najprv overiť hypotéku až tak hľadať nehnuteľnosť
• hypotekárne maximum – áno/nie?
• ako zistiť či je cena dobrá
• nástroj na nájdenie lepšej ceny nehnuteľnosti
• hypotéka na investičnú nehnuteľnosť

Emócie sú pri kúpe nehnuteľnosti silné. Človek si už predstavuje kuchyňu, gauč, výhľad z balkóna alebo to, ako tam bude raz bývať jeho rodina.

Lenže hypotéka a kúpa nehnuteľnosti nie sú len o tom, či sa nám byt páči. Sú aj o číslach, bonite, hodnote nehnuteľnosti, znaleckom posudku, vlastných zdrojoch, budúcej splátke a pri investičnej nehnuteľnosti aj o tom, či celý obchod vôbec dáva ekonomický zmysel.

Preto by som tento článok bral ako praktický návod, ako sa na kúpu nehnuteľnosti pozerať rozumne.

Najprv si overte hypotéku, až potom hľadajte byt

Nie je to väčšina, no dosť ľudí stále robí chybu v opačnom poradí. Najprv nájdu nehnuteľnosť, zaľúbia sa do nej, podpíšu rezervačnú zmluvu a až potom začnú riešiť, či im banka vôbec požičia.

To je zlé poradie.

Správny postup je:

1. Najprv si overiť príjem a bonitu.
2. Zistiť, akú maximálnu hypotéku viete dostať (proces hypotéky).
3. Pozrieť sa na výšku splátky a riziká neschválenia hypotéky.
4. Reálne hľadať nehnuteľnosť.

Banka sa pri hypotéke nepozerá len na to, koľko zarábate. Pozerá sa aj na vaše existujúce úvery, počet vyživovaných osôb, typ príjmu, vek, splatnosť hypotéky, hodnotu zakladanej nehnuteľnosti a ďalšie parametre.

Preto je rozdiel medzi tým, čo si myslíte, že si môžete dovoliť, a tým, čo vám banka reálne schváli.

A ešte väčší rozdiel je medzi tým, čo vám banka schváli, a tým, čo je pre vás zdravé financovanie.

Maximálna výška hypotéky nie je vždy rozumná hypotéka

Ak ešte nie ste pripravený na konzultáciu s presnými číslami, na výpočet maximálnej výšky hypotéky môžete využiť naše kalkulačky:

1. Kalkulačka maximálnej vyšky hypotéky – vypočíta vám maximálnu výšku hypotéky podľa aktuálnych štandardov NBS (DTI,DSTI) a úrokov na trhu. Kalkulačku pravidelne aktualizujeme.
2. Kalkulačka splátky a dofinancovania – vypočíta vám splátku hypotéky a dofinancovaného úveru, ak vám hypotéka nepostačuje. Taktiež počíta zostatok hypotéky a pokles vášho dlhu v čase.

To, že vám ale banka vie požičať určitú sumu, ešte neznamená, že by ste si ju mali celú zobrať.

Pri bývaní často riešime otázku koľko vám banka dá peňaží, ale lepšia otázka je „Akú splátku viem dlhodobo zvládať aj v horších obdobiach?“

Lebo život nie je excelovská tabuľka. Môže prísť výpadok príjmu, rodičovská dovolenka, vyššie náklady, opravy v byte, zmena práce alebo refinancovanie v období vyšších úrokových sadzieb.

Cena nehnuteľnosti rozhoduje viac, ako si ľudia myslia

Pri kúpe bytu alebo domu ľudia často bojujú o desatiny percenta na úroku. To je v poriadku. Úrok je dôležitý. Ale niekedy zabúdajú, že oveľa väčší rozdiel môže spraviť samotná kúpna cena.

Príklad: Ak vyjednáte cenu nehnuteľnosti nižšie o 5 000 €, je to okamžitá úspora. Nemusíte ju splácať, neplatíte z nej úrok a znižujete si celkové zadlženie.

Pri hypotéke na 30 rokov je každé euro v kúpnej cene dôležité, pretože drahšia nehnuteľnosť zvyčajne znamená:

• vyššiu hypotéku,
• vyššiu splátku,
• vyššie potrebné vlastné zdroje,
• vyššie riziko pri poklese ceny,
• menší priestor na investovanie alebo rezervu.

Preto sa pri kúpe nehnuteľnosti neoplatí riešiť iba banku. Oplatí sa riešiť aj to, či kupujete za dobrú cenu.

Ako zistiť, či je cena nehnuteľnosti dobrá?

Toto je jedna z najťažších častí kúpy. Predávajúci má svoj názor. Realitný maklér má svoj názor. Kupujúci má svoj pocit. Ale trh má svoje dáta.

A práve preto pri kúpe nehnuteľnosti odporúčam klientom pracovať s dátami.

Nie preto, aby sa z každého stal realitný analytik. Ale preto, aby ste nekupovali iba podľa emócie.

Pri posudzovaní ceny bytu alebo domu sa pozerajte najmä na:

• cenu za m² v danej lokalite,
• porovnateľné ponuky,
• stav nehnuteľnosti,
• poschodie,
• orientáciu a dispozíciu,
• balkón, loggiu, pivnicu, parkovanie,
• mesačné náklady,
• potenciálne opravy a závady (vodné mapy, plesne, technická nefunkčnosť, atd),
• dopyt v danej lokalite,
• možnosť ďalšieho prenájmu pri investičnej nehnuteľnosti

Veľmi často sa stáva, že dve nehnuteľnosti s rovnakou cenou vôbec nemajú rovnakú hodnotu.

Nástroj, ktorý pomáha klientom nájsť lepšiu nehnuteľnosť

Pri hľadaní nehnuteľnosti odporúčam klientom používať aj užitočný web RealityData.sk.

Je to nástroj, pomocou ktorého už desiatky našich klientov našli nehnuteľnosť za lepšiu cenu. Prečo mi to dáva zmysel?

Lebo pri kúpe nehnuteľnosti často rozhoduje aj to, ako rýchlo sa dostanete k dobrej ponuke. Keď po týždňoch prezerania inzercie viete čo je fér ponuka a nie, už je len otázkou času, kedy príde do ponuky niečo za dobrú cenu a či vy budete ten, kto sa k tomu dostane ako prvý.

Som o tom presvedčený, pretože ja sám som takto kúpil nehnuteľnosť a pomohol nájsť svoju aj mojim investičným klientom.

Dôležité je to najmä, keď nemáte čas aktualizovať portály nehnuteľností kvôli iným povinnostiam (lebo máte aj reálny život).

Pri investičnej nehnuteľnosti musia čísla sedieť ešte viac

Ak kupujete byt na vlastné bývanie, okrem čísel do rozhodnutia vstupuje aj komfort, lokalita, rodina a životný štýl. Pri investičnej nehnuteľnosti by však emócie mali ísť bokom.

Využiť preto môžete investičnú kalkulačku výnosového percenta.

Tam sa treba pýtať úplne iné otázky:

• Za koľko sa dá nehnuteľnosť realisticky prenajať?
• Bude cashflow kladný alebo záporný?
• Aký je očakávaný výnos z vlastného kapitálu?
• Čo sa stane, ak o pár rokov stúpne splátka?
• Je lokalita dlhodobo prenajímateľná?
• Kto bude cieľový nájomník?
• Aké sú moje daňové povinnosti?

Investičná nehnuteľnosť kúpená draho môže na papieri vyzerať dobre, ale v praxi vám môže každý mesiac brať peniaze z vrecka.

Toto je vec, ktorú ľudia často podcenia. Kúpiť investičný byt môže byť výborný krok. Ale iba vtedy, ak vám nezničí finančnú flexibilitu.

Rezervačnú zmluvu nepodpisujte bez kontroly

Ak si z tohto článku máte odniesť jednu praktickú vec, tak túto:

Nepodpisujte rezervačnú zmluvu bez toho, aby ste mali overené financovanie a základné riziká nehnuteľnosti.

V praxi odporúčam skontrolovať najmä:

• či je dostatočný čas na vybavenie úveru,
• či je nehnuteľnosť vhodná na financovanie hypotékou,
• či na nej nie sú ťarchy alebo právne problémy,
• či kúpna cena sedí s hodnotou nehnuteľnosti,
• či máte dostatok vlastných zdrojov,
• či banka bude akceptovať váš príjem,
• či sú podmienky v rezervačnej zmluve férové,
• čo sa stane, ak banka hypotéku neschváli.

Čo riešime s klientmi pred kúpou nehnuteľnosti

Dobré hypotekárne poradenstvo by malo riešiť celý kontext kúpy.

Preto s klientmi prechádzam napríklad:

• koľko im banky reálne vedia požičať,
• ktorá banka dáva zmysel podľa ich situácie,
• aká výška splátky je bezpečná,
• ako nastaviť fixáciu,
• aké sú riziká konkrétnej nehnuteľnosti,
• či kúpna cena dáva zmysel,
• ako pracovať s vlastnými zdrojmi,
• či sa oplatí založiť inú nehnuteľnosť,
• ako ochrániť rodinu pri veľkom úvere,
• čo nerobiť pred podaním žiadosti o hypotéku.

Záver: Najprv dáta, potom emócie

Kúpa nehnuteľnosti bude vždy trochu emočná.

Ale pri hypotéke na 30 rokov sa neoplatí robiť rozhodnutia iba podľa pocitu. Preto odporúčam postupovať takto:

Najprv si overte financovanie.
Následne hľadajte nehnuteľnosť.
Porovnávajte ceny cez dáta.
A až potom podpisujte rezervačnú zmluvu.

Ak aktuálne riešite kúpu bytu, domu alebo investičnej nehnuteľnosti, pokojne sa mi ozvite. Pozrieme sa spolu nielen na hypotéku, ale aj na to, či celá kúpa dáva finančný zmysel.

A pri hľadaní nehnuteľnosti odporúčam pozrieť aj RealityData.sk – nástroj, ktorý už pomohol desiatkam našich klientov nájsť nehnuteľnosť za lepšiu cenu.