Ako prebieha proces hypotéky – bod po bode

V tomto článku vám priblížim, ako prebieha proces vybavovania hypotéky + aká je v hypotekárnom procese pridaná hodnota finančného sprostredkovateľa. Podľa zákona je navyše sprostredkovanie hypotéky pre klienta zdarma.

Samozrejme ak hľadáte spoľahlivého finančníka, sme tu pre vás 🙂

Video – proces hypotéky

1. Definovanie výšky vlastných zdrojov (€) k hypotéke

V tomto kroku je dôležité určiť si, aká je výška vlastných zdrojov (peňazí), ktoré môžete použiť na kúpu nehnuteľnosti. Štandardne potrebujete 10% až 20% z vlastných zdrojov. Hypotéku aj prípadny dofinanc zdrojov si môžete prepočítať cez našu hypotekárnu kalkulačku.

Treba pamätať, že vaša finančná rezerva by mala byť po kúpe stále v dostatočnej výške. Kúpa nehnuteľnosti by tiež nemala byť na úkor vašich dlhodobých investícií (hoci toto sa môže prípad od prípadu líšiť).

Ak kupujete nehnuteľnosť na prenájom ako investíciu, môžete použiť našu kalkulačku výnosu investičnej nehnuteľnosti (okrem toho, že aj hypotéku vieme vyriešiť).

Ako určiť výšku vlastných zdrojov na hypotéku?

Výška vlastných zdrojov by mala byť zvolená tak, aby vás hypotéka vo vašom mesačnom rozpočte finančne neohrozovala. Časť vlastných zdrojov by ste mali mať stále v rezerve. Prevažne mladší ľudia si preto volia 90% hypotéku, kedy použijú menej vlastných zdrojov ale zároveň stále majú finančnú rezervu pre prípadné krízy.

Na jednej strane vždy viete zobrať vyššiu hypotéku a ak vám zostane nadbytok, môžete bez poplatku nepoužité peniaze vrátiť do výšky 30% z úveru každý rok.

2. Prepočet hypotéky a predbežný výber banky

Každá banka má vlastné kritériá k hypotéke – niektoré sú prísnejšie na výšku príjmu, iné majú špecifické podmienky na kúpu domov či výstavbu. V tomto bode klientom spisujeme riziká (ak nejaké sú), kvôli ktorým by hypotéka mohla byť zamietnutá (a ako ich eliminovať).

3. Hľadanie nehnuteľnosti pred kúpou

Z časového hľadiska je ideálne, ak na obhliadky chodíte až keď viete, či vám hypotéku schvália a v akej výške. Zbytočne vyhodiť kopec času na obhliadkach, keď vám hypotéku ani neschvália. Časom sem pripnem aj check-list, otázok, ktoré sa najčastejšie pýtajú moji klienti na obhliadkach.

4. Rezervácia nehnuteľnosti – podpis rezervačnej zmluvy

V tomto bode už musíte vedieť, či vám hypotéka prejde a v akej výške (ideálne cez finančného poradcu, napr. cez nás). Rezervačná zmluva slúži na to, aby vašu budúcu nehnuteľnosť nepredali niekomu inému a aby predávajúci mal istotu, že ju kúpite. Štandardná rezervačná lehota je 30 dní, no zvyčajne sa dá dohodnúť aj dlhšia (pri neštandardných hypotekárnych prípadoch), napr. 45, 60, 90 dní.

Po podpise sa prevodom zaplatí rezervačný poplatok, ktorý je štandardne nevratný, ak vám hypotéku banka zamietne. Práve preto je dôležité mať vopred prepočítanú hypotéku a vedieť, či ju budete mať schválenú.

5. Žiadosť o hypotéku

Po rezervačnej zmluve nastupuje na rad požiadať o hypotéku v banke. Na to však banka potrebuje vedieť, akú nehnuteľnosť kupujete. Nehnuteľnosť dokladujete skrz znalecký posudok, ktorý vykoná súdny znalec (zoznam znalcov tu). Vyhotovenie znaleckého posudku trvá štandardne 1 týždeň (a môže stať rôzne sumy).

Ako dlho trvá schválenie hypotéky?

Zadanie žiadosti do banky trvá do 1 pracovného dňa, plus čas od kedy banka začne schvaľovať hypotéku. Štandardné schválenie hypotéky trvá 1 až 7 pracovných dní.

6. Podpisy zmlúv k nehnuteľnosti a hypotéke

Po schválení hypotéky nasledujú:

1. Podpisy kúpnych zmlúv – podľa dohody s kupujúcim/realitkou.
2. Podpis úverových & záložných zmlúv v banke.

7. Splnenie podmienok banky k poslaniu peňazí – podmienky čerpania

1. Platba vlastných zdrojov – podľa podmienok v kúpnej zmluve (nikdy nie pred podpisom kúpnych zmlúv).
2. Vybavenie katastra – návrh na vklad záložného práva. Na liste vlastníctva týmto krokom vznikne plomba, čím sa zamedzí manipuláciou nehnuteľnosti.
3. Vinkulácia poistenia nehnuteľnosti k úveru banky.
4. Splnenie iných podmienok – individuálne podľa prípadu, napr. doloženie vyčíslenie vyplácaného úveru, či iný dokument.

Posledným krokom je čerpanie hypotéky, ktoré je možné, keď ako žiadateľ o úver splníte podmienky banky (to je vybavenie katastra, poistenie nehnuteľnosti a vinkulácie, občas pár krokov navyše). Tieto úkony alebo ich časť zvyčajne robí plynulo finančný sprostredkovateľ po dohode s klientom alebo za klienta.

Ako vyzerá hypotéka s finančným sprostredkovateľom

Proces a priebeh hypotéky sa môže zdať zložitý, keď ho riešite sami. Riešte hypotéku cez finančného sprostredkovateľa a postará sa Vám o tieto služby:

• ✅ výber banky
• ✅ či banka chváli hypotéku a eliminácia rizika neschválenia
• ✅ koľko schváli hypotéku
• ✅ upozornenia na skryté podmienky (napr. nutnosť mať poistenie, poplatky)
• ✅ usmernenie ohľadom znalca
• ✅ výber poistenia nehnuteľnosti
• ✅ vinkulácia poistenia nehnuteľnosti
• + bonus v podobe servisu hypotéky (vo forme zníženia úroku alebo refinancovania hypotéky)

Príklad z praxe (čo často riešime u klientov)

Klient: Máme jeden menší byt (kde bývame teraz), no chceme ísť do väčšieho a založiť rodinu. Chceli by sme ten byt nechať na prenájom, no limity na hypotéku nás púšťajú veľmi tesne. Mali by sme ho predať alebo nechať?

Záleží to od vlastných zdrojov a tiež vašich príjmov. Ak máte len 10% a nezostane vám extra rezerva, váš „rentiersky“ model nemusí byť udržateľný, pretože v prípade problémov by ste sa ľahko moli dostať do situácie predaja bytu pod trhovú cenu. Väčšinou ľudia podceňujú black-swan udalosti ako choroba, dlhá PNka, či strata zamestnania, ktorá dokáže veľmi nepekne zamiešať karty v živote.

Riešením je kúpa takej nehnuteľnosti, na ktorú máte dostatočný príjem a kde sa nemusíte spoliehať na to, že každý rok bude len lepší, ako predtým. Pravdou je, že väčšina ľudí sa spolieha lepšie časy a zabúda na krytie rizík (napr. väčšou rezervou).