Refinancovanie hypotéky v roku 2025: Kedy sa oplatí a čo zvážiť

Čo je refinancovanie hypotéky?

Refinancovanie hypotéky znamená predčasne splatiť svoju aktuálnu hypotéku novou hypotékou, primárne s cieľom mať nižší úrok a menej zaplatiť na úrokoch. Refinancovanie môže človek využiť aj počas platnej fixácie a banka môže ale nemusí skúmať jeho výšku príjmu. 

Počas refinancovania hypotéky môžete spojiť viacero úverov – napríklad hypotéku so spotrebným úverom alebo leasingom. Týmto krokom si môžete znížiť mesačnú splátku a dosiahnuť nižšiu celkovú preplatenosť.

Refinancovanie je najčastejšie spojené s prenosom hypotéky do novej banky. Alternatívou k refinancovaniu je reštart hypotéky, teda prehodnotenie úrokovej sadzby priamo vo vašej aktuálnej banke.

Význam refinancovania hypotéky

Dôvody na refinancovanie hypotéky je niekoľko:

• zníženie mesačnej splátky hypotéky
• zníženie celkovej preplatenosti (úrokov)
• možnosť skrátiť dobu splácania hypotéky
• možnosť získania extra financií bez zvýšenia nákladov
• zníženie dlhu (nižšia istina) na konci fixácie
• vyňatie spoludlžníkov alebo jednej zo založených nehnuteľností
• (ne)kvalita banky a s ňou spojených služieb

Kedy refinancovať hypotéku?

Koniec fixácie úrokovej sadzby

Koniec fixácie úrokovej sadzby je ideálny moment na to, aby ste prehodnotili úrokovú sadzbu, teda či sú podmienky vašej hypotéky stále výhodné. Banka vám totiž oznámi novú úrokovú sadzbu, ktorá sa bude uplatňovať na ďalšie obdobie – a tá už nemusí byť taká výhodná ako pred pár rokmi. Hypotéku sa vám môže oplatiť refinancovať počas konca fixácie, pretože je podľa zákona bez poplatku. Banka vám na konci fixácie nesmie zaúčtovať poplatok za zmenu banky, akurát musíme trafiť presne mesiac, v ktorom výročie fixácie nastane. Z tohto dôvodu je ideálne riešiť refinancovanie už o niečo skôr. Ideálne v období, keď vám príde dokument o oznámení nového úroku na nové fixačné obdobie. 

Pokles úrokov v poslednom období

​V posledných mesiacoch sme svedkami výrazného poklesu úrokových sadzieb. Predpokladá sa, že do konca roka 2025 by úroky mohli klesnúť približne na úroveň okolo 3%. Tento vývoj však bude úzko súvisieť s ďalším priebehom inflácie, ekonomického rastu a ďalšími vonkajšími vplyvmi, ako sú napríklad obchodné napätia.

Poplatok spojený s refinancovaním je štandardne v sume maximálne 1% z úveru. Tento poplatok sú niektoré banky veľmi ochotné preplatiť, pretože získajú nového klienta. Preto, ak máte aktuálne vysoký úrok na hypotéke a v bankách na nové hypotéky už ponúkajú nižšie úroky, oplatí sa prehodnotiť úrok.

Poplatky a náklady spojené s refinancovaním

Refinancovanie hypotéky môže priniesť významné úspory, no dôležité je vopred počítať aj s určitými nákladmi. Najčastejším poplatkom je poplatok za predčasné splatenie pôvodného úveru – ten je pri fixácii úroku obmedzený zákonom a zvyčajne nepresiahne 1 % zo zostatku istiny. K tomu sa môžu pridať poplatky za spracovanie novej hypotéky, vypracovanie znaleckého posudku či kolky na katastri. Niektoré banky však tieto náklady preplácajú alebo odpúšťajú, aby boli ich ponuky konkurencieschopné. Preto je dobré porovnať si nielen úrokové sadzby, ale aj celkové náklady, ktoré refinancovanie prinesie.

Náklady s refinancovaním:

• Poplatok za kolok na katastri – 100€

Možné náklady s refinancovaním, závisiace od banky:

• Poplatok za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky – ak by ste refinancovali do banky, ktorá neprepláca tento poplatok
• Poplatok za vyhotovenie alebo aktualizáciu znaleckého posudku –  ak by ste refinancovali do banky, ktorá nevie interne ohodnotiť vašu nehnuteľnosť

Iné náklady:

• Krytie nehnuteľnosti – so zmenou vinkulácie poistenia nehnuteľnosti sa oplatí rovno prehodnotiť aj krytie, aby vaša nehnuteľnosť bola kvalitne krytá. Rozdiely v krytí sú pri niektorých škodách markantné (a cena zaň pritom môže byť nižšia).

Reštart hypotéky – alternatíva k refinancovaniu

Ak máte pocit, že by sa vaša hypotéka dala vylepšiť, ale nechcete riešiť kompletné refinancovanie alebo meniť banku, možno bude pre vás zaujímavá alternatíva reštartu hypotéky. V praxi to znamená, že požiadate svoju banku o prehodnotenie úrokovej sadzby na základe toho, čo dnes ponúka trh. Nie je síce potrebné platiť poplatok za kataster, avšak za toto prehodnotenie úroku si banky štandardne účtujú poplatok. 

Ak ste spokojný s vašou aktuálnou bankou a chcete si porovnávať všetky banky, reštart hypotéky je vašou prvou a najjednoduchšou možnosťou. V prípade, že chcete mať porovnaných viacero možností, je na mieste zvážiť refinancovanie.

Banky, v ktorých je ľahké riešiť reštart hypotéky za poplatok:

• Slovenská sporiteľňa (SLSP) – poplatok 0,5% zo zostatku úveru, minimálne ale 149€
• VÚB banka – poplatok 0,07% zo zostatku úveru
• Tatra banka – poplatok 99€
• ČSOB – poplatok 180€

Banky, v ktorých sa nedá riešiť reštart hypotéky, alebo je to značne obmedzené:

• Prima banka
• mBank 
• Unicredit
• 365 banka

Výhody a nevýhody refinancovania

Výhody:

• nižšie mesačné splátky
• lepšie úrokové sadzby
• možnosť refinancovať bez overovania výšky príjmu
• možnosť získať dodatočné finančné prostriedky či predĺžiť dobu splácania
• možnosť spojiť viacero úverov

Nevýhody:

• jednorazové náklady spojené s refinancovaním
• riziko zvýšenia celkových nákladov pri predĺžení doby splácania

Toto je niečo, čo môžete spraviť hneď – bez komplikácií.

Chcete ušetriť stovky až tisíce eur bez toho, aby ste museli meniť banku alebo chodiť po pobočkách? Pošlem vám úplne zadarmo skript, s ktorým si sami vyjednáte lepší úrok na svojej hypotéke – bez zbytočných papierovačiek, bez stresu, bez záväzkov. Alebo, ak chcete ísť ešte ďalej, pozriem sa na vašu situáciu a nájdem pre vás riešenie, ktoré bude dávať väčší zmysel ako čokoľvek, čo vám dnes ponúka vaša banka. Stačí mi napísať správu. Nechať hypotéku tak, ako je, vás totiž môže stáť zbytočne veľa.