Refinancovanie hypotéky v roku 2026: Kedy sa oplatí a čo zvážiť

Čo je refinancovanie hypotéky?

Refinancovanie hypotéky znamená predčasne splatiť svoju aktuálnu hypotéku novou hypotékou, primárne s cieľom mať nižší úrok a menej zaplatiť na úrokoch. Refinancovanie môže človek využiť aj počas platnej fixácie a banka môže ale nemusí skúmať jeho výšku príjmu. 

Proces hypotekárneho úveru sa mierne bude líšiť od klasickej hypotéky, napríklad z hľadiska nákladov pribúda poplatok za predčasné splatenie.

Počas refinancovania hypotéky môžete spojiť viacero úverov – napríklad hypotéku so spotrebným úverom alebo leasingom. Týmto krokom si môžete znížiť mesačnú splátku a dosiahnuť nižšiu celkovú preplatenosť.

Refinancovanie je najčastejšie spojené s prenosom hypotéky do novej banky. Alternatívou k refinancovaniu je reštart hypotéky, teda prehodnotenie úrokovej sadzby priamo vo vašej aktuálnej banke.

Význam refinancovania hypotéky

Dôvody na refinancovanie hypotéky je niekoľko:

• zníženie mesačnej splátky hypotéky
• zníženie úrokov a RPMN = zníženie preplatenosti
• možnosť skrátiť dobu splácania hypotéky
• možnosť získania extra financií bez zvýšenia nákladov
• zníženie dlhu (nižšia istina) na konci fixácie
• vyňatie spoludlžníkov alebo jednej zo založených nehnuteľností
• (ne)kvalita banky a s ňou spojených služieb

Kedy refinancovať hypotéku?

Refinancovanie na konci fixácie úrokovej sadzby

Refinancovanie hypotéky je na konci fixácie podľa zákona bez poplatku. Koniec fixácie úrokovej sadzby je ideálny moment na to, aby ste prehodnotili úrokovú sadzbu, teda či sú podmienky vašej hypotéky stále výhodné. Banka vám totiž oznámi novú úrokovú sadzbu – a tá už nemusí byť taká výhodná ako pred pár rokmi.

Banka vám na konci fixácie nesmie zaúčtovať poplatok za zmenu banky, akurát musíme trafiť presne mesiac, v ktorom nastane výročie fixácie. Z tohto dôvodu je ideálne je riešiť refinancovanie na konci fixácie hneď, keď vám príde dokument o oznámení nového úroku na nové fixačné obdobie (a že vám skončila fixácia). 

Refinancovanie hypotéky počas fixácie

Počas fixácie sa stále dá refinancovať, no v tomto prípade je potrebné prehodnotiť, či sa to oplatí a čo za to ako klient získavate. Štandardne vám vaša banka vyrúbi poplatok, no ak je dobrá kampaň novej banky, refinancovanie sa naozaj môže oplatiť napriek poplatku. Banky totiž môžu byť ochotené nie len preplatiť vám poplatok starej banky, ale aj ponúknuť bonus za účet. Dôležité je opýtať sa finančníka, s ktorým hypotéku riešite.

Poplatky a náklady spojené s refinancovaním

Zaručené náklady s refinancovaním:

• Poplatok za kolok na katastri – 100€

Možné náklady s refinancovaním, závisiace od banky:

• Poplatok za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky – ak by ste refinancovali do banky, ktorá neprepláca tento poplatok
• Poplatok za vyhotovenie alebo aktualizáciu znaleckého posudku –  ak by ste refinancovali do banky, ktorá nevie interne ohodnotiť vašu nehnuteľnosť

Iné náklady:

• Krytie nehnuteľnosti – so zmenou vinkulácie poistenia nehnuteľnosti sa oplatí rovno prehodnotiť aj krytie, aby vaša nehnuteľnosť bola kvalitne krytá. Rozdiely v krytí sú pri niektorých škodách markantné (a cena zaň pritom môže byť nižšia).

Reštart hypotéky / Refixácia hypotéky – alternatíva k refinancovaniu

Ak máte pocit, že by sa vaša hypotéka dala vylepšiť, ale nechcete riešiť kompletné refinancovanie alebo meniť banku, možno bude pre vás zaujímavá alternatíva reštartu hypotéky. V praxi to znamená, že požiadate svoju banku o prehodnotenie úrokovej sadzby na základe toho, čo dnes ponúka trh. Nie je síce potrebné platiť poplatok za kataster, avšak za toto prehodnotenie úroku si banky štandardne účtujú poplatok. 

Ak ste spokojný s vašou aktuálnou bankou a chcete si porovnávať všetky banky, reštart hypotéky je vašou prvou a najjednoduchšou možnosťou. V prípade, že chcete mať porovnaných viacero možností, je na mieste zvážiť refinancovanie.

Banky, v ktorých je ľahké riešiť zníženie úroku na hypotéke (za poplatok):

• Slovenská sporiteľňa (SLSP) – poplatok 0,5% zo zostatku úveru, minimálne ale 149€
• VÚB banka – poplatok 0,07% zo zostatku úveru
• Tatra banka – poplatok 99€
• ČSOB – poplatok 180€ (ale dá sa zjednať aj menší)
• mBank – poplatok 170€
• 365 banka – individuálne
• Unicredit – od 12/2025 bez poplatku v rámci akcie

Banky, v ktorých sa nedá riešiť reštart hypotéky, alebo je to značne obmedzené:

• Prima banka (radu k nej popisujem nižšie)

Pokles úrokov v roku 2026

​V posledných mesiacoch sme svedkami výraznejšieho poklesu úrokových sadzieb. Predpokladá sa, že v roku 2026 by úroky mohli klesnúť približne na úroveň okolo 3%. Najbližšie obdobie sa neočakáva prudký pokles úrokov, ako tomu bolo v roku 2025.

Poplatok spojený s refinancovaním je zo zákona v sume maximálne 1% z úveru. Tento poplatok sú niektoré banky veľmi ochotné preplatiť, pretože získajú nového klienta. Preto, ak máte aktuálne vysoký úrok na hypotéke a v bankách na nové hypotéky už ponúkajú nižšie úroky, oplatí sa prehodnotiť úrok.

Výhody a nevýhody refinancovania

Výhody:

• nižšie mesačné splátky
• lepšie úrokové sadzby
• možnosť refinancovať bez overovania výšky príjmu
• možnosť získať dodatočné finančné prostriedky či predĺžiť dobu splácania
• možnosť spojiť viacero úverov

Nevýhody:

• jednorazové náklady spojené s refinancovaním
• riziko zvýšenia celkových nákladov pri predĺžení doby splácania

Toto je niečo, čo môžete spraviť hneď – bez komplikácií

Chcete ušetriť stovky až tisíce eur bez toho, aby ste museli meniť banku alebo chodiť po pobočkách? Pošlem vám úplne zadarmo skript, s ktorým si sami vyjednáte lepší úrok na svojej hypotéke – bez zbytočných papierovačiek, bez stresu, bez záväzkov. Alebo, ak chcete ísť ešte ďalej, pozriem sa na vašu situáciu a nájdem pre vás riešenie, ktoré bude dávať väčší zmysel ako čokoľvek, čo vám dnes ponúka vaša banka. Stačí mi napísať správu. Nechať hypotéku tak, ako je, vás totiž môže stáť zbytočne veľa.

Tipy ku konkrétnym bankám, ktoré môžete využiť

Každá banka má nejaké špecifikum, sem dávam niektoré z nich. S ostatnými bankami vám radi poradíme ako náš klient.

Prima banka

V roku 2025 Prima banka začala selektovať klientom a náhodne im ponúkať zníženie úroku vrámci fixácie. Nedá sa o tento úkon požiadať, klient ho dostane ako notifikáciu do mobile bankingu. Za poplatok sa vám zníži úrok, ale fixácia sa vám nepredĺži. Je dosť pravdepodobné, že aktívne využívanie účtu a platby kartou majú vplyv na to, aby vám banka sama ponúkla retenčnú ponuku.

365 banka

Po vyhlásení, že ČSOB prevezme 365 banku sa v 365 banke zrodila vysoká motivácia udržať si klientov. Klientom, ktorí chcú od banky odísť ponúkajú niekedy úroky aj nízke ako 3%, úrok na ktorý sa nový klient bežne nedostane. Pre existujúcich klientov je to teda možnosť ako si uchmatnúť nízky úrok a zároveň zostať v tej istej banke.

Kupujúca banka ČSOB si uvedomuje, že okrem banky 365 kupuje aj aktívnych klientov, ktorí banke generujú zisk. Je možné, že súčasťou dohody o kúpe sú aj počty klientov, ktoré banka musí splniť/udržať, aby obchod prebehol v prospech oboch strán.